Nos últimos anos, o setor de fundos imobiliários (FIIs) conquistou uma fatia significativa dos investidores brasileiros, oferecendo oportunidades atrativas para quem deseja explorar o mercado de renda variável com menor risco e para obtenção de dividendos.
No entanto, alguns FIIs têm enfrentado desafios que colocam em xeque sua sustentabilidade financeira. Um exemplo claro disso é o FII XP MAlls (XPML11), um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, que atualmente vive um momento delicado, administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP Vista Asset Management Ltda.
Esse fundo, é considerado uma boa opção para quem busca renda passiva, porém está passando por uma crise financeira séria. E o pior a solução para salvar o fundo pode envolver a venda de imóveis de forma urgente.
A Origem do Problema do XPML11
O fundo foi criado com uma proposta ambiciosa de crescer rapidamente por meio da aquisição de shoppings centers e outros ativos comerciais bem localizados.
Porém essa estratégia inicial gerou resultados positivos nos primeiros anos, atraindo milhares de investidores e consolidando o fundo como um dos mais populares do mercado. No entanto, o crescimento acelerado veio acompanhado de decisões que, posteriormente, se mostrariam problemáticas.
Endividamento Excessivo
Outro fator crucial foi o alto nível de alavancagem assumido pelo fundo durante períodos de instabilidade econômica. Isso significa que o XPML11 tomou empréstimos para expandir seu portfólio, mesmo quando o cenário macroeconômico não era favorável. Agora, com juros altos e receitas insuficientes para cobrir as despesas, o fundo enfrenta dificuldades para honrar seus compromissos financeiros.
O Que Está Acontecendo com o XPML11?
O XPML11 é um fundo imobiliário focado em shoppings centers, um tipo de investimento que costuma atrair muita gente por causa dos dividendos mensais. Entre 2020 e 2022, o XPML11 realizou diversas compras de ativos, muitas vezes financiadas por emissões de cotas e contratação de dívidas os famosos CRIs.
Embora algumas dessas aquisições fossem promissoras, outras não apresentavam a qualidade esperada, tornando-se um peso para o portfólio. No entanto, nos últimos meses, o fundo tem enfrentado problemas graves de alavancagem.
1. Desvalorização das Cotas
As cotas do XPML11 estão sendo negociadas abaixo de R$ 100 desde setembro. Isso significa que o valor do fundo está caindo, e quem comprou cotas no passado pode estar perdendo dinheiro. O problema é que, durante o período de crescimento do fundo, muitas aquisições foram feitas sem um planejamento cauteloso e agora essas decisões estão pesando muito no valor do ativo.
2. Dívidas que Não Param de Crescer
O XPML11 está com um problema sério de endividamento e o alto nível de alavancagem assumido pelo fundo durante períodos de instabilidade econômica, ou seja o fundo tomava empréstimos para expandir seu portfólio, mesmo quando o cenário macroeconômico não era favorável.
Agora, com juros altos o resultado operacional do XPML11 não tem sido suficiente para cobrir todas as despesas, inclusive os dividendos distribuídos aos cotistas. Pois, nos últimos anos, o fundo pagou dividendos superiores à sua receita líquida, o que é insustentável no longo prazo.
3. Caixa Negativo e Transparência Questionável
O caixa do fundo está negativo em R$ 49 milhões segundo o último Relatório, e a situação pode ser ainda pior dependendo da liquidez dos ativos. Há também questionamentos sobre a transparência nos relatórios financeiros do fundo.
Enquanto o XPML11 reporta um caixa total de R$ 651 milhões, esse valor inclui investimentos em outros fundos imobiliários que não são facilmente convertidos em dinheiro, pois tem pouca liquidez.
Quando consideramos apenas os recursos realmente disponíveis, o caixa real cai para cerca de R$ 398 milhões, ou seja o fundo não tem dinheiro suficiente para cobrir suas despesas imediatas, e para piorar, o cenário macroeconômico não está ajudando. Com a economia instável, vender imóveis rapidamente e por um bom preço pode ser um desafio enorme.
Impactos no Fluxo de Caixa e nos Dividendos
Para quem investe em fundos imobiliários, os dividendos são um dos principais atrativos. No entanto, o XPML11 está com problemas para manter os pagamentos. Nos últimos anos, o fundo pagou dividendos superiores à sua receita líquida, o que é insustentável no longo prazo.
Atualmente o resultado operacional do fundo não está cobrindo totalmente as distribuições aos cotistas, o que significa que os dividendos podem ser reduzidos ou até suspensos temporariamente no futuro.
Além disso, o desempenho operacional do fundo está enfraquecendo, visto que o NOI (Net Operating Income), que é basicamente o lucro operacional, por metro quadrado está em queda. Isso mostra que os shoppings do fundo não estão gerando tanto dinheiro quanto antes, o que é um péssimo sinal.
A Necessidade de Vender Imóveis e outras alternativas
A solução mais óbvia para o XPML11 parece ser a venda de imóveis. O fundo precisa levantar cerca de R$ 300 milhões para equilibrar suas contas até 2027. No entanto, essa tarefa não será fácil, especialmente em um mercado com baixa liquidez e preços desfavoráveis.
Outro problema é que o fundo recentemente comprou ativos da Alos3 por R$ 400 milhões, o que só aumentou a necessidade de levantar dinheiro para pagamento das parcelas de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), levando à uma situação ainda mais complicada.
Além da venda de imóveis, o fundo pode tentar outras estratégias, como a securitização de ativos ou até mesmo a emissão de novas cotas para arregadação de dinheiro, porém esses títulos com a desvalorização das cotas para vender no mercado tem seus desafios, especialmente em um cenário econômico instável.
O Que Isso Significa para os Cotistas?
Se você é cotista do XPML11, é natural estar preocupado, pois a situação do fundo é delicada, e há um risco real de que os dividendos sejam reduzidos no futuro. Além disso, a desvalorização das cotas causa no valor do seu investimento uma desvalorização da sua carteira.
A situação do XPML11 serve como um alerta importante para todos os investidores, especialmente os iniciantes, sempre antes de aplicar em qualquer FII, é fundamental entender a estrutura do fundo, sua estratégia de investimento e sua capacidade de gerar receitas consistentes.
Para quem está pensando em investir no XPML11, é importante avaliar os riscos com cuidado. O fundo pode até se recuperar, mas, por enquanto, a situação é de alerta. Por isso é fundamental ter uma carteira diversificada, com fundos de diferentes setores e estratégias, podendo ajudar a mitigar riscos e garantir retornos mais estáveis.
Conclusão: O Que Fazer Agora?
O XPML11 está em uma encruzilhada. A gestão do fundo precisa tomar decisões rápidas e eficientes. No entanto a venda de imóveis parece ser a solução mais viável, mas o sucesso dessa estratégia depende muito das condições do mercado.
Para os cotistas, a recomendação é ficar de olho nas próximas movimentações do fundo e avaliar se vale a pena manter o investimento. Para quem está começando, é uma boa oportunidade para aprender que, mesmo em fundos imobiliários, é essencial analisar os riscos antes de investir.
Investir em fundos imobiliários pode ser uma ótima forma de gerar renda passiva, mas, como vimos no caso do XPML11, nem sempre é um mar de rosas. A chave é sempre se informar e tomar decisões conscientes.
FAQ: Perguntas Frequentes
- O que é o XPML11?
O XPML11 é um fundo imobiliário focado em shoppings centers, que paga dividendos mensais aos seus cotistas. - Por que o XPML11 está em crise?
O fundo está com problemas de endividamento, caixa negativo e dificuldades para manter os pagamentos de dividendos. - O que pode acontecer com os dividendos?
Há um risco de que os dividendos sejam reduzidos no futuro, já que o fundo está distribuindo mais do que arrecada. - Devo vender minhas cotas do XPML11?
Depende do seu perfil de investidor e da sua tolerância a riscos. É importante avaliar a situação do fundo e suas perspectivas antes de tomar uma decisão. - O XPML11 pode se recuperar?
Sim, mas isso depende de ações eficientes da gestão do fundo, como a venda de imóveis e a redução de dívidas.
